Verwaltung der Liegenschaft

Bei der Verwaltung einer Liegenschaft wird zwischen

• ordentlicher Verwaltung und
• außerordentlicher Verwaltung

unterschieden.

Bei der ordentlichen Verwaltung handelt es sich um die laufenden Geschäfte (dazu gehören auch große Erhaltungsarbeiten), die außerordentliche Verwaltung betrifft hingegen besonders wichtige Verwaltungsangelegenheiten.

Grundsätzlich entscheidet bei der ordentlichen Verwaltung die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Eigentumsanteilen an der Liegenschaft. Das bedeutet, dass z.B. auch eine einzige Wohnungseigentümerin/ein einziger Wohnungseigentümer die Mehrheit der Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer darstellen kann, wenn sie/er Eigentümerin/Eigentümer von mehr als der Hälfte der Liegenschaftsanteile ist. 

Bei der außerordentlichen Verwaltung ist je nach Fragenbereich Mehrheit oder Einstimmigkeit für eine Entscheidung erforderlich.

Gibt es eine Verwalterin/einen Verwalter für die Liegenschaft, so entscheidet in der ordentlichen Verwaltung grundsätzlich dieser. Soll er auch in außerordentlichen Verwaltungsangelegenheiten entscheiden bzw. handeln, so muss die Eigentümergemeinschaft dies vorher beschließen. Auch in der ordentlichen Verwaltung kann die Eigentümergemeinschaft Beschlüsse fassen und dem Verwalter entsprechende Weisungen erteilen.

Ordentliche Verwaltung

Folgende Punkte zählen zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft:

• Ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und Behebung ernster Schäden des Hauses
• Bildung einer angemessenen Rücklage
• Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch eine Rücklage nicht gedeckten Kosten für eine in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Arbeit, die der ordnungsgemäßen Erhaltung dient
• Angemessene Versicherung der Liegenschaft
• Bestellung eines Verwalters und Auflösung des Verwaltungsvertrags
• Bestellung und Abberufung der Eigentümervertreterin/des Eigentümervertreters
• Erlassung und Änderung der Hausordnung
• Vermietung von verfügbaren allgemeinen, aber einer gesonderten Nutzung zugänglichen Teilen der Liegenschaft an Personen, die nicht Wohnungseigentümer sind und die Aufkündigung solcher Mietverträge
• Erstellung und Vorrätighaltung eines Energieausweises für das gesamte Gebäude

Außerordentliche Verwaltung

Zur außerordentlichen Verwaltung zählen alle Verwaltungsangelegenheiten, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen, beispielsweise folgende Punkte:

• Veränderungen der allgemeinen Teile einer Liegenschaft, die über die Erhaltung und die Behebung von Schäden hinausgehen (nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen), wie z.B. die Errichtung eines Aufzugs, der Umbau von allgemeinen Teilen, die Neuschaffung von Fahrradabstellplätzen etc.
• Abschluss von Mietverträgen für Garagenplätze mit Wohnungseigentümern

Sollen allgemeine Teile der Liegenschaft im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung verändert werden, genügt der Beschluss der Mehrheitseigentümer. Jede überstimmte Wohnungseigentümerin/jeder überstimmte Wohnungseigentümer kann aber einen Antrag bei Gericht stellen, den Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Die Frist dafür beträgt 3 Monate ab dem Anschlag des Beschlusses im Haus, 6 Monate wenn die Verständigung von der beabsichtigten Beschlussfassung nicht ordnungsgemäß erfolgte.

Das Gericht muss den Mehrheitsbeschluss dann auf Antrag aufheben, wenn

• die geplante Veränderung die Antragstellerin/den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder
• die Kosten der geplanten Veränderung (auch unter Berücksichtigung der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten) nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten.

Ausnahme: Der Mehrheitsbeschluss wird jedoch nicht aufgehoben, wenn

• der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird oder
• es sich um eine Verbesserung handelt, die auch unter der Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung in der Rücklage für alle Wohnungseigentümer eindeutig ein Vorteil ist. 

Weiterführende Links

Wohnrecht für Wohnungseigentümer (→ ​​​​​​​AK Wien)

Rechtsgrundlagen

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)